Яндекс цитирования

ДОГОВОР АРЕНДЫ | Образец договора аренды | Договор аренды помещения | Расторжение договора аренды


Договор аренды Договор аренды помещения Образец договора аренды Расторжение договора аренды Договор аренды автомобиля Договор аренды транспортного средства Договор аренды нежилого помещения


Договор аренды является одним из часто используемых в гражданском обороте, и уступает по количеству заключений, пожалуй, только договору купли-продажи (поставки). И не случайно. Связано это с тем, что именно договор аренды позволяет многократно совершать сделки в отношении одной и той же вещи. По сути, «продавать ее на время», оставаясь при этом собственником. Заключение договора аренды выгодно собственнику, поскольку за несколько лет сумма полученной арендной платы, как правило, становится равной стоимости вещи (для недвижимого имущества этот срок более долгий, обычно, 6-8 лет). Договор аренды выгоден и арендатору, поскольку нет необходимости производить долгосрочные инвестиции по приобретению вещи, а сумму арендной платы можно отнести на себестоимость. Раз мы выяснили, что договор аренды штука полезная, давайте разберемся с тем, что он из себя представляет.

Объект договора аренды

Объектом аренды может быть любая непотребляемая вещь, т.е. та вещь, которая не утрачивает своих свойств в процессе использования. Кстати, о птичках. Однажды в Финляндии мне захотелось выпить, но было уже достаточно поздно. А после 22.00 у них сухой закон. Я зашел в бар и спросил на английском примерно следующее: «Кэн ай бай а батл оф водка». Каково же было мое удивление, когда я узнал, что водка есть, она не продается (уже поздно), но я могу взять в аренду бутылочку, и даже не одну. Основным условием договора аренды алкоголя был возврат бутылки в том состоянии, в котором я ее получил, а в случае невозврата, я терял залоговую стоимость. Очевидно, в этом случае акцент был сделан на непотребляемость бутылки, а не ее содержимого. Это было в 2004 году. Но история нашла свое продолжение. Спустя года три ко мне обратился клиент, который хотел торговать алкоголем через интернет-магазин. Такая торговля в Республике Беларусь запрещена. И мы использовали финскую схему.

Объект договора аренды является существенным условием этого договора, и если оно не будет согласовано сторонами, договор аренды считается незаключенным.

Объект договора аренды (далее – имущество) должен быть пригодным для использования, передан со всеми принадлежностями. Арендатор на протяжении срока действия договора аренды обязан использовать имущество в соответствии с его назначением, он также обязан обеспечить надлежащее состояние имущества, и не отвечает за недостатки, которые возникли до заключения договора аренды. Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Арендодатель по общим правилам договоров аренды производит за свой счет капитальный ремонт имущества.

Стороны договора аренды

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Это, что касается договора аренды. С субарендой дело обстоит следующим образом: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ.

Сторонами договора аренды (арендаторами и субарендаторами) могут быть физические лица, индивидуальные предприниматели и организации.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Здесь я не буду детально рассматривать правомочия сторон договора аренды, отмечу лишь, что они содержаться в Гражданском кодексе Республики Беларусь. И при желании, вы без труда сможете ознакомиться с ними. Но тут важно обратить ваше внимание на одну особенность. В ГК Беларуси есть нормы императивные, а есть диспозитивные. Последние могут быть изменены по соглашению сторон. Смотрите на то, чем заканчивается норма. Если она содержит оговорки типа «если иное не установлено договором…» или «если иное не установлено соглашением сторон…», - она диспозитивна, и договором можно предусмотреть все, что угодно (разумеется, в рамках допустимого законодательством).

Арендная плата в договоре аренды

В отношении договоров аренды негосударственного имущества стороны вольны установить любой размер арендной платы. В случае с государственным имуществом размер арендной платы регулируется. По общим правилам, если иное не установлено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Дам совет арендаторам, не заключайте договоры аренды, предусматривающие не соответствующие действительности ставки арендной платы (в договоре аренды написано 5 евро за 1 кв.м., на самом деле платите 20 евро), поскольку при расторжении договора аренды или признании его недействительным (незаключенным) убытки либо неосновательное обогащение будут рассчитаны из указанных в договоре аренды сумм.

Срок договора аренды

Стороны вольны предусмотреть в договоре аренды любой срок его действия (от часов до десятилетий, и даже больше). Однако нужно сделать оговорку, что для отдельных объектов аренды минимальные и максимальные сроки, все же, установлены. Так договор аренды земельного участка не может быть заключен на срок менее десяти лет. А срок действия договора аренды любого земельного участка не должен превышать девяноста девяти лет.

Понятно, что арендатору выгоднее заключить договор аренды на максимально возможный срок. Собственно, порядочному арендодателю тоже. Вместе с тем, распространены случаи, когда в аренду сдаются помещения под чистовую отделку или в весьма обшарпанном состоянии на непродолжительные сроки. Арендатор въезжает, делает ремонт, истекает срок аренды… и арендодатель «предлагает» заключить договор аренды на новых условиях (с более высокой арендной платой), мотивируя это благоустроенностью помещения.

Вместе с тем, возможен вариант, когда договор аренды будет заключен без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Имейте ввиду, что договор аренды может прекратиться не только в связи с истечение срока его действия, он также может быть расторгнут судом по требованию одной их сторон либо (в случаях, предусмотренных законодательством и соглашением сторон) даже одна из сторон вправе отказаться от договора аренды (по сути, расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без обращения в суд).

Форма договора аренды

По общим правилам договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме. Поэтому устная форма договора аренды возможна лишь между гражданами на срок не более года.

Однако письменная форма договора аренды в любом случае обязательна для: договора аренды недвижимого имущества (здания, сооружения, предприятия как имущественного комплекса), договора аренды транспортных средств и договора проката.

В качестве юридических услуг могу предложить вам следующие четыре:
1. юридическая экспертиза (попросту проверка) вашего договора аренды на соответствие его законодательству Республики Беларусь. Стоимость от 300 000 рублей (от 40 долларов США);
2. подготовка отдельных условий для вашего договора аренды. Стоимость от 300 000 рублей (от 40 долларов США);
3. разработка договора аренды по индивидуальному заказу. Стоимость от 1 000 000 рублей (от 110 долларов США);
4. предоставление формы договора аренды наиболее подходящего вашей ситуации - 300 000 рублей (от 40 долларов США).
Срок подготовки документов от 24 часов до 3 рабочих дней.

Договор аренды нежилого помещения, Договор аренды транспортного средства, Договор аренды автомобиля, Расторжение договора аренды, Образец договора аренды, Договор аренды помещения, Договор аренды РБ


Делаю жизнь проще,
юрист Николай Калюнов